כל מה שצריך לדעת לקראת תמ"א 38

כל מה שצריך לדעת לקראת תמ

תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים נגד רעידות אדמה (תמ"א 38) היא תוכנית שמטרתה חיזוק אלפי מבנים ישנים שקיימים ברחבי המדינה כדי להציל את האנשים שמתגוררים בהם מרעידת אדמה הרסנית. מומחים טוענים שהאזור הגאוגרפי של מדינת ישראל מועד לפורענות מבחינת הסבירות לרעידת אדמה.

הסבר כללי

בפועל התוכנית מאפשרת קבלה של זכויות בנייה לבעלי דירות בבניינים ישנים (בניינים שנבנו לפני שנת 1980) תמורת חיזוק הבניין. מה שקורה במציאות הוא שברוב המקרים בעלי הדירות מוכרים את זכויות הבנייה הנוספות שכוללות בדרך כלל הוספה של קומה נוספת, ולעתים אפילו שתי קומות, בהתאם להחלטת הרשות המקומית.

ברוב המקרים הקבלנים מציעים צ'ופרים נוספים לבעלי הדירות וזאת בהתאם לרמת הביקוש לדירות באזור והרווח הצפוי.

בין ההשבחות האפשריות: הוספת מעלית לבניין, שדרוג מעלית קיימת בבניין, שיפוץ חזית הבניין, שיפוץ פנים הבניין והשטחים המשותפים, שיפוץ הלובי והכניסה לבניין ועוד.

בעיות אפשריות בתוכנית

למרות המחשבה החיובית שעומדת מאחורי תמ"א 38, התוכנית נתקלת בלא מעט בעיות. התוכנית אטרקטיבית בעיקר באזורי ביקוש גבוה, ולכן הרוב המכריע של הבקשות לאישור תוכנית לחיזוק מבנה לפני תנאי תמ"א 38 מוגשות באזור תל אביב. עיריית תל אביב-יפו אף הקצתה תקציב מיוחד כדי להשתמש בשירותיהם של יועצים ומומחים לאישור התוכניות השונות.

הבעיה שנוצרת בפריפריה בעקבות העדר התמריצים הכלכליים לחיזוק מבנים הופכת את התמ"א לכמעט לא משמעותית באזורי הצפון והדרום. על פי חברת הסקרים גיאוקרטוגרפיה, רק כמחצית האחוז מהמבנים בצפון ובדרום מתאימים לתוכנית כפי שהיא מנוסחת כעת, לפי בחינת המרכיבים מזווית של כדאיות כלכלית, וזאת לעומת כשלושים אחוז מהמבנים המתאימים בתל אביב.

תיקון חקיקה שאושר לאחרונה באופן סופי אמור לשפר את המצב על ידי בידול בין אזורי ביקוש לאזורי הפריפריה. לפי התיקון, יינתן פטור מלא (100%) מהיטל השבחה באזורי הפריפריה לעומת פטור חלקי (90%) מהיטל השבחה באזורי ביקוש.

תיקונים נוספים שבוצעו בחקיקה על מנת לתת תמריצים נוספים לבעלי הדירות וליזמים

א. פטורים שניתנים ממס שבח ומס רכישה (יזמים וקבלנים עדיין חייבים במס רכישה בגובה 5 אחוז).

ב. הורדת האחוז הנדרש להסכמת הדיירים לחיזוק המבנה ל-51% כאשר האחוז הנדרש להסכמה להרחבת דירות עומד כל 60%.

איך נעשה חיזוק הבניין?

חיזוק הבניין או המבנה יכול להעשות במספר דרכים. באופן כללי מדובר בהוספה של קירות בטון כדי שאלו יספגו את עיקר הכוחות הנוצרים בזמן רעידת אדמה חזקה.

הוספת קירות הבטון יכולה להתבצע על ידי הוספת קירות בטון בצמוד לקירות קיימים במבנה, הוספת ממ"ד או חדר נוסף לכל הדירות בבניין כאשר קירות חדר זה עשויים כולם מבטון.

החיזוק הספציפי שנבחר צריך להתאים לאופי הבניין, החומרים בהם השתמשו על מנת לבנות אותו, חוזק היסודות, האזור בארץ (הקירבה לשבר הסורי אפריקני מצריכה חיזוק משמעותי יותר) ועוד.

טיפים לבעלי הדירות שלקראת התוכנית

1. מומלץ לבחור בקבלן או יזם עם רקורד מוכח שכבר הגיש בעבר בקשות לביצוע עבודות בניה בהתאם לתמ"א 38 וקיבל את האישור מהרשות המקומית. כמות הנוכלים בתחום גדולה וגדלה ולכן חשוב להיזהר.

2. במקרים בהם הדבר מתאפשר יש להעסיק מפקח חיצוני על הבניה של הקבלן, כדאי שהמפקח הנבחר יאשר את התוכניות של היזם עוד בטרם מוגשת התוכנית לרשות המקומית.

3. כאשר הצ'ופר שניתן לקבלן הוא הוספת קומה יש לוודא שהחיזוק יתאים לבניין בצורתו הסופית. הוספה של קומה מחלישה את הבניין ולכן החיזוק צריך להיות משמעותי יותר ממה שהיה צריך ללא הקומה החדשה.

4. בדיקת היבטי המס. לעתים היזם עלול להציע השבחות החייבות במס (למשל מרפסות) ויש להתייעץ עם עורך דין בטרם החתימה על החוזה עם היזם.

נתונים וסטטיסטיקה

כ-800 אלף דירות במגזר היהודי מתאימות לתנאים המוגדרים בתמ"א 38.

בחודשים ינואר 2007 ועד אפריל 2008 הוגשו לעיריית תל אביב כ-68 בקשות מתוכן אושרו רק 9.

במקרה של רעידת אדמה בגובה 7 ומעלה בסולם ריכטר צפויים בישראל אלפי הרוגים כאשר עשרות אלפי בניינים צפויים להיפגע.

רעידת האדמה החזקה האחרונה באזור ישראל התרחשה בשנת 1927.

שיתוף ב facebook
Facebook
שיתוף ב whatsapp
WhatsApp
שיתוף ב twitter
Twitter
שיתוף ב email
Email
שיתוף ב print
Print

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *